Wer nach der monatlichen Kreditrate Geld übrig hat, kann damit zwei unterschiedliche Ziele verfolgen. Eine Sondertilgung senkt die Restschuld und die künftigen Zinskosten. Ein Sparplan baut Vermögen außerhalb der eigenen Immobilie auf, dessen Wert aber schwankt. Welche Möglichkeit besser passt, hängt davon ab, wie sicher das Einkommen ist, wann das Geld gebraucht wird und welche Verluste der Haushalt tragen kann.
Was für und gegen die Sondertilgung spricht
Jeder zusätzlich getilgte Euro senkt die Restschuld, auf die die Bank Zinsen berechnet. Bei gebundenem Sollzins lässt sich die Ersparnis innerhalb der Zinsbindung gut berechnen. Endet die Zinsbindung vor der vollständigen Rückzahlung, muss ein kleinerer Betrag zu den dann verfügbaren Konditionen finanziert werden. Das schützt vor einem Teil der Mehrkosten, wenn die Anschlusszinsen steigen.
Das Geld steckt danach im Haus. Bei einer teuren Reparatur lässt sich eine geleistete Sondertilgung normalerweise nicht einfach rückgängig machen. Prüfen Sie, welchen Betrag der Vertrag wann zulässt und ob Mehrkosten entstehen. Das Kündigungsrecht nach § 489 BGB ist eine eigene Regel und ersetzt kein vertragliches Recht auf monatliche Sondertilgungen.
Was für und gegen die Geldanlage spricht
Ein breit gestreuter, kostengünstiger Aktienfonds verteilt das Vermögen über viele Unternehmen und ergänzt die Immobilie. Fondsanteile lassen sich meist schneller verkaufen als ein Haus. Wer zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen muss, realisiert aber womöglich Verluste. Eine Reserve für Reparaturen und Einkommensausfälle gehört deshalb auf ein leicht zugängliches Konto.
Entscheidend ist die Rendite nach Fondskosten und Steuern im Vergleich zum Kreditzins. Die Kreditrate bleibt auch bei einem Kurseinbruch fällig. Je kürzer der Anlagehorizont und je knapper das Budget, desto schwerer wiegt dieses Risiko.
So treffen Sie die Entscheidung
Halten Sie Geld für absehbare Reparaturen und Notfälle zurück. Prüfen Sie zuerst teurere Schulden und lassen Sie sich von der Bank den Tilgungsplan und die Restschuld zum Ende der Zinsbindung zeigen. Wer für die Anschlussfinanzierung weniger Risiko möchte, kann einen Teil des Überschusses tilgen. Wer lange investiert bleiben kann, kann beispielsweise je 150 Euro in die Sondertilgung und den Sparplan stecken, sofern der Vertrag das zulässt.
Was passiert mit dem Geld aus einer niedrigeren Rate?
Eine längere Laufzeit kann die monatliche Pflichtrate senken und in finanziell angespannten Monaten mehr Spielraum schaffen. Wer die Differenz regelmäßig anlegt, gibt dem Ersparten mehr Zeit zu wachsen. Wer sie für laufende Ausgaben nutzt, gewinnt Spielraum im Budget, baut damit aber kein Depot auf.
Die Wahl der Laufzeit und eine Sondertilgung sind zwei verschiedene Entscheidungen. Die vereinbarte Laufzeit beeinflusst die monatliche Pflichtrate. Bei einem bestehenden Darlehen kann eine Sondertilgung die letzte Zahlung vorziehen, während die nächste Rate gleich bleibt. Das folgende Beispiel vergleicht, wie ein Haushalt den Überschuss nach der Regelrate eines bestehenden Darlehens nutzen kann.
Rechenbeispiel: 200.000 Euro über 20 Jahre
Ein fiktives Paar in Leipzig finanziert sein Eigenheim mit einem Annuitätendarlehen von 200.000 Euro. Über die Regelrate hinaus stehen monatlich 300 Euro zur Verfügung.
- Zuerst sondertilgen: Das Paar zahlt monatlich 300 Euro zusätzlich, sofern der Vertrag es zulässt. Der Rest des Budgets im letzten Tilgungsmonat und danach das gesamte Monatsbudget fließen in den Fonds.
- Von Anfang an investieren: Das Paar zahlt die Regelrate über die gewählte Laufzeit und legt am Ende jedes Monats 300 Euro an.
Wählen Sie Sollzins und Nettorendite. Beide Strategien verwenden je Szenario dasselbe Monatsbudget. Der Sollzins und die Rendite nach Kosten und Steuern bleiben im Modell konstant. Steuerzeitpunkte, Inflation und Sondertilgungsgebühren werden nicht separat modelliert. Beide Strategien betreffen dieselbe Immobilie. Die Grafik zeigt den Zuwachs des Nettovermögens seit Beginn: getilgter Kreditbetrag plus Depotwert. Der Immobilienwert fällt aus dem Vergleich heraus.
Monatliche Regelrate 1.160 € · Monatsbudget 1.460 €
| Jahr 20 | Zuerst sondertilgen | Von Anfang an investieren |
|---|---|---|
| Darlehen getilgt (Monate) | 176 | 240 |
| Restschuld | 0 € | 0 € |
| Gezahlte Zinsen | 55.701 € | 78.381 € |
| Depotwert | 115.501 € | 161.186 € |
| Zuwachs des Nettovermögens | 315.501 € | 361.186 € |
Differenz im gewählten Jahr 45.685 € · Von Anfang an investieren
Fazit
Langfristig kann eine breit gestreute Geldanlage das Nettovermögen stärker erhöhen als eine Sondertilgung. Mit den voreingestellten Annahmen liegt die Geldanlage nach 20 Jahren vorn. Die Zinsersparnis durch Tilgung ist jedoch besser planbar als die Anlagerendite. Bleibt die tatsächliche Rendite nach Kosten und Steuern unter den Zinskosten des Darlehens, kann die Sondertilgung finanziell günstiger sein.
Steckt ein großer Teil Ihres Vermögens im Eigenheim, kann ein breit gestreuter Fonds die Abhängigkeit vom Wert dieser einen Immobilie verringern. Zugleich gehen Sie ein Marktrisiko ein, und auch ein breit gestreutes Depot kann an Wert verlieren. Für die Wahl kommt es auf den Kreditzins, den Anlagehorizont und darauf an, welche Wertverluste Ihr Haushalt verkraften kann.
Dieser Artikel stellt keine Anlageberatung dar.