Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen wäre. Er ist keine Garantie für den späteren Verkaufspreis.
Drei wichtige Bewertungsansätze
- Vergleichswertverfahren: besonders naheliegend bei Eigentumswohnungen und standardisierten Häusern mit ausreichend vergleichbaren Verkäufen.
- Ertragswertverfahren: häufig bei vermieteten oder renditeorientierten Immobilien; nachhaltig erzielbare Erträge und Bodenwert stehen im Mittelpunkt.
- Sachwertverfahren: kann bei selbst genutzten Häusern ohne ausreichende Vergleichsfälle helfen; Bodenwert und Herstellungskosten werden marktangepasst betrachtet.
In Deutschland konkretisiert die Immobilienwertermittlungsverordnung die Verfahren. Für eine Verkaufsentscheidung genügt oft eine fundierte Maklerbewertung, während Erbschaft, Scheidung, gerichtliche Auseinandersetzung oder besondere Rechte ein qualifiziertes Gutachten sinnvoll machen können.
Welche Unterlagen verbessern das Ergebnis?
Bereiten Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Bauunterlagen, Modernisierungsnachweise und Energieausweis vor. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeld und Instandhaltungsrücklage hinzu.
Angebotspreis ist nicht Marktwert
Der Angebotspreis ist Teil der Vermarktungsstrategie. Zu hoch angesetzt kann er Nachfrage verlieren; zu niedrig angesetzt kann er unnötig Verhandlungsspielraum verschenken. Arbeiten Sie deshalb mit einer begründeten Preisspanne und definieren Sie vor dem Start, wann anhand von Anfragen, Besichtigungen und Angeboten nachgesteuert wird.
Hinweis: Allgemeine Orientierung, keine individuelle Bewertungs-, Rechts- oder Steuerberatung.